זכויות יזם מקורי בהסכם תמ"א 38 לא ניתנות להעברה ליזמים חדשים ללא הסכמת הדיירים

בית המשפט המחוזי בתל-אביב פסק לאחרונה, כי לא ניתן להעביר זכויות יזם מקורי בהסכם תמ"א 38 ליזמים חדשים ללא הסכמת הדיירים.

בעלי דירות ביקשו לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין. לאחר בחינת מספר יזמים, בחרו ביזם, אשר הסביר כי את הפרויקט תבצע חברה אשר הוקמה באופן מיוחד לצורך הפרויקט הספציפי. אותה חברה חדשה נרשמה כצד להסכם והדיירים חתמו על החוזה מולה. לאחר תקופה התברר כי אותו יזם העביר את זכויותיו ליזמים אחרים, אשר נכנסו לנעלי אותה חברה, שהדיירים חתמו עמה על החוזה. עם הגילוי האמור הדיירים סירבו לקיום ההסכם, והיזמים החדשים הגישו תביעה לאכיפת ההסכם מול בעלי הדירות.

בית המשפט המחוזי קבע כי בחירת יזם בפרויקט מסוג תמ"א 38, בו מתחייב היזם כלפי בעלי הדירות לבצע חיזוק של הבניין ובתמורה מעניקים לו בעלי הדירות את זכויות הבניה הקיימות בבניין הינה קריטית להצלחת הפרויקט ואף דורשת אמון מיוחד. על כן, בהסכם תמ"א 38 יש צורך בחובת גילוי ובשקיפות מלאה בהסכם לעניין זהות היזם ומי שפועל מטעמו.

במקרה האמור בעלי הדירות ערכו בדיקות בנוגע ליזם המקורי וחתמו עמו על הסכם רק לאחר שהוכיח, כי הוא בעל ניסיון קודם בביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38. הם לא נתנו את הסכמתם להחלפתו ביזמים חדשים ואף לא צירפו את חתימתם לכל שינוי בתנאי כלשהו.

בהסכם צוין במפורש כי כל שינוי בהסכם מחייב הסכמה בכתב וחתימה של שני הצדדים. מכיוון שהסכמה כזו לא ניתנה ולא נחתמה על ידי בעלי הדירות, בית המשפט קבע כי הקמת חברת הפרויקט על ידי היזמים החדשים אינה יכולה להכשיר את החלפת היזם המקורי, כל שכן היא נעשתה ללא הסכמת בעלי הדירות. על כן, ייפוי הכוח שניתן היה ליזם המקורי ולא ליזמים החדשים.

כמו כן, בית המשפט קבע כי על אף שאין הוראה מפורשת בהסכם תמ"א 38 האוסרת על העברת זכות יזם מקורי ליזמים החדשים, מרגע שבחרו הדיירים ביזם על פי שיקולים מקצועיים, אין להחליפו ללא הסכמתם.