פטור מהיטל השבחה למלכ"רים

לאחרונה קבע בית המשפט העליון באופן תקדימי, בפסק הדין בעניין הכנסייה האוונגלית האפיסקופלית, כי מלכ"רים זכאים לפטור מתשלום היטל השבחה לרשות המקומית הרלוונטית, גם במקרה בו ייעוד המקרקעין אינו לקידום מטרות ציבוריות.

נזכיר, כי על-פי חוק התכנון והבניה, השבחה הינה עליית שווי נכס המקרקעין כתוצאה מאישור תכנית או הקלה או שימוש חורג, וכי גובה היטל ההשבחה הינו מחצית ההשבחה. החבות בתשלום היטל ההשבחה קמה בעת "מימוש הזכויות" – למשל בעת מכירת הנכס או בעת הגשת בקשה להיתר בניה בנכס.

סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, מאפשר קבלת פטור מהיטל השבחה כאמור למלכ"רים, בהתקיימות ארבעה תנאים מצטברים:

• התרחשות השבחה במקרקעין השייכים לנישום.
• הנישום הוא מוסד הפועל לאחת מהמטרות הציבוריות הבאות: חינוך, דת, צדקה, סעד, בריאות או ספורט, או שהוא הקדש ציבורי.
• עיסוקו של המוסד או ההקדש אינו לשם קבלת רווחים.
• המקרקעין או התמורה בעדם משמשים או מיועדים לשמש למטרות הנזכרות בסעיף זה.

עיקר המחלוקת בפסק הדין נגעה לפרשנות התנאי הרביעי בסעיף. הרשות המקומית טענה כי השימוש במילה "או" בתנאי הרביעי, לא פוטר מהדרישה שהמקרקעין ישמשו למטרות הציבוריות האמורות בסעיף. לטענתה, המילה "או" הושמה בתנאי הרביעי כדי להשוות בין המקרים בהם "ימומש" המקרקעין לצורך תשלום היטל ההשבחה, כך שיובהר שפטור זה חל בין אם התשלום בהיטל ההשבחה יווצר במקרה של הוצאת היתר בנייה, ובין אם במקרה של מכר – ובכל מקרה, רק כאשר המקרקעין עצמו משמש למטרות הציבוריות שמזכיר הסעיף.

או, לא ו/או

בית המשפט פסל את טענת הרשות המקומית וקבע כי לשון החוק ברורה ומשקפת את תכליתו. לפי לשון החוק, די בכך שתתקיים אחת מבין שתי החלופות על מנת שמלכ"ר יקבל פטור מתשלום היטל ההשבחה: הראשונה, שהמקרקעין עצמם משמשים או מיועדים לשמש לאחת מהמטרות המצוינות בחוק. השנייה, שהתמורה המתקבלת בעד המקרקעין (במימוש על-ידי מכר), משמשת או מיועדת לשמש למטרות שבחוק.

בהתאם לכך בית המשפט קבע כי די בהתקיימות החלופה השנייה בלבד – שהתמורה תשמש למטרות הציבוריות על-פי הסעיף – לצורך קבלת הפטור מהיטל השבחה. זאת, מתוך הבנה כי גם בחלופה זו כשלעצמה טמונים טעמים טובים, שכן היא מאפשרת הטבה למוסדות הפועלים למען מטרות ציבוריות.

פסיקה זו של בית המשפט יש בה כדי להרחיב את יריעת הטבות המיסוי השונות להן מלכ"רים יכולים להיות זכאים. בין היתר, ניתן למנות פטור ממס על ההכנסות לפי פקודת מס הכנסה, פטור ממס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין ועוד רבים ואחרים.

למלכ"ר המעוניין לבחון את האפשרות לקבלת פטור מהיטל השבחה כאמור כדאי להיוועץ עם עורכי הדין ורואי החשבון העוסקים בכך. אלה יוכלו לסייע לתכנן את אופן ביצוע עסקת המכירה או מימוש זכויות הבנייה, מבעוד מועד.

***

עו"ד שגיא גרוס הוא שותף בברנע ג'פה לנדה, ומוביל את תחום העמותות והמלכ"רים במשרד.

עו"ד אלון וולנר הוא שותף במחלקת נדל"ן מסחרי בברנע ג'פה לנדה