הסוף להתערבות הבנקים במחירי הדירות?
תקציר
- בעקבות המלצות ועדת שמחון, פרסם בנק ישראל בחודש אוגוסט 2025, הנחיות חדשות האוסרות על הבנקים לכלול בהסכמי מימון לליווי פרויקטים התניות המתייחסות למחירי דירה פרטנית.
- ועדת שמחון בחנה את מעורבות הבנקים בקביעת המחיר ברמת הדירה הבודדת, וקבעה כי בהתחשב בכלי ניהול הסיכונים הקיימים בידי הבנקים, אין צורך בהתערבות ישירה במחירי המכירה.
- עוד קבעה הוועדה, כי הגבלת היזם מלהפחית מחירים אינה מוצדקת ואינה משפיעה באופן מהותי על סיכון האשראי, בעוד שקיים חשש שהיא מעכבת ירידת מחירים; לצד זאת, ניתן להמשיך ולהציב התניות הנוגעות לתוכנית העסקית הכוללת של הפרויקט, להכנסות ולכושר הספיגה.
- המפקח על הבנקים הנחה את הבנקים ליישם את ההמלצות ולדווח על היישום בפועל. השלכות הסרת המגבלה על שוק הדיור צפויות להתברר בהמשך.
בחודש אוגוסט האחרון פרסם בנק ישראל הנחיות חדשות לתאגידים הבנקאיים, בעקבות המלצות ועדת שמחון, הקובעות כי בנקים המלווים פרויקטים לבנייה למגורים יידרשו להפסיק לכלול בהסכמי המימון התניות המתייחסות למחיר דירה פרטנית.
רקע: הסכמי מימון בנקאיים והקמת ועדת שמחון
הליווי הבנקאי לפרויקט בנייה למגורים מהווה נדבך מרכזי וחשוב בהקמת כל פרויקט נדל"ן. במסגרת ההתקשרות עם הבנק המלווה, נחתם הסכם ליווי בין היזם לבין הבנק, שמטרתו בעיקר להסדיר את מערכת היחסים בין הצדדים ולהבטיח את זכויות הבנק המלווה המעמיד מסגרות אשראי ליזם, בין היתר, באמצעות פיקוח הדוק על הקמת הפרויקט ועל עמידת היזם בתכנית העסקית שלו.
יזם שמקבל ליווי בנקאי לפרויקט, צריך לדאוג להציג לבנק "דו"ח אפס", אשר מעריך את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, סוקר את מחירי המכירה הצפויים של דירות היזם וכו'.
כחלק ממדיניות ניהול סיכוני אשראי, נהגו הבנקים עד כה, לכלול בהסכמי הליווי הבנקאי הוראות המגבילות את היזם מלהפחית את מחירי המכירה של הדירות בפרויקט, כך שיהיו נמוכים מהקבוע בדו"ח האפס.
נוכח החשש כי הוראות אלו בהסכמי המימון עלולות לפגוע בתחרות ולמנוע ממחירי הדירות לרדת, הוקם בחודש יולי 2025 צוות ממשלתי, בראשות ראש המועצה הלאומית לכלכלה, פרופ' אבי שמחון, לבחינת מעורבות המערכת הבנקאית בקביעת מחירי הדיור.
מסקנות ועדת שמחון
בדו"ח הועדה נקבע, כי מאחר שלבנקים עומדים כלים נוספים להתמודד עם סיכון האשראי בליווי פרויקטים, גם ללא התערבות במחירי הדירות, ומאחר שגם ירידה משמעותית במחירי הדירות לא צפויה להשפיע באופן מהותי על הסיכון, אין הצדקה לפיקוח של הבנקים על מחירי הדירות, ומאידך קיימת אפשרות שפיקוח כאמור, מונע ירידת מחירים.
בהתאם לכך, המליץ הצוות לקבוע כי לבנקים אסור להתערב בשיקולי היזם בקביעת מחירי דירות בפרויקט, וכי יש להימנע מלכלול בהסכמי מימון לליווי פרויקטים התניות המתייחסות לשינויים במחירי הדירות.
הצוות הדגיש כי אין פסול בכך שהבנקים יכללו בהסכמי המימון התניות המתייחסות לתוכנית העסקית הכוללת של היזם, ובכלל זה התניות לגבי הכנסות הפרויקט, כושר הספיגה וכדומה, אך ירידה לרמת המחיר של דירה בודדת אינה נדרשת לצורך הבטחת זכויות הבנק ועלולה לפגוע בתחרות.
הנחיות המפקח על הבנקים: יישום של המלצות הצוות
בעקבות פרסום המלצות הצוות, הנחה המפקח על הבנקים את התאגידים הבנקאיים להתאים את התנהלותם מול יזמים במימון פרויקטים לבנייה למגורים באופן שיישם את המלצות ועדת שמחון. הבנקים נדרשו לדווח על הצעדים שביצעו בהקשר זה עד ליום 31 באוקטובר 2025.
בהתאם לכך, הבנקים כבר החלו ליישם את ההנחיות, ולתקן את נוסח הסכמי הליווי בהתאם, ונותר להמתין כדי לראות את תוצאות הסרת המגבלה הזו, על שוק הדירות בישראל.
***
עו"ד אלון וולנר הינו שותף במחלקת הנדל"ן במשרד.
מחלקת הנדל"ן במשרדנו הינה בין המחלקות המובילות בישראל בתחום הנדל"ן, הנדל"ן המסחרי, התחדשות עירונית ותכנון ובנייה. המחלקה מעניקה ליווי משפטי ללקוחותיה בקשת רחבה של עסקאות נדל"ן, ובהן עסקאות מכר ורכישה, יזמות נדל"ן, עסקאות קומבינציה, עסקאות מימון או ליווי בנקאי. כמו כן אנו מלווים בעסקאות שכירות מורכבות, עסקאות שותפות עם יזמים נוספים, התחדשות עירונית, הליכי תכנון ובנייה, ליווי קבוצות רכישה ועוד.