יוזמה להגדלת הצפיפות בתחום המגורים

המועצה הארצית לתכנון ובניה אישרה את יוזמת מנהל התכנון להליך של תיקון הוראות תמ"א 35. התיקון המתוכנן הינו עדכון שיטת החישוב של רמת הצפיפות, משיטת חישוב של כמות יחידות דיור לדונם, לשיטת חישוב של כמות נפשות לדונם. 

תמ"א 35 קובעת, בין היתר, כי "תכנית מקומית לתוספת שטח לבינוי המייעדת שטח למגורים תופקד רק אם הצפיפות הממוצעת למגורים (נטו) באותו שטח לא תפחת מהקבוע בלוח מס' 1 ולא תעלה על כפל הצפיפות בלוח מס' 1". לוח מס' 1, המצורף כנספח, קובע את צפיפות הבנייה המינימאלית לפי יחידות דיור לדונם נטו.

לטענת מנהל התכנון, השינוי דרוש מכיוון ששיטת החישוב הקיימת יוצרת צפיפות נמוכה בהרבה מהמקובל במדינות מערביות אחרות, שכן לדוגמא, קיימות היום יחידות דיור רבות המשמשות למשקי בית קטנים, של אדם אחד או שניים. עוד על פי מנהל התכנון, צפיפות גבוהה מאפשרת תמהיל חברתי, נגישות לשירותים עירוניים, הצדקה להקמת מערכת תחבורה ציבורית נאותה ועוד.

לשם השוואה, בעוד שבתל אביב הצפיפות הינה 8,500 נפשות לדונם, בברצלונה מדובר על 16,000 נפשות לדונם ובפריז מדובר על 20,000 נפשות לדונם.

על פי הצעת מנהל התכנון, התיקון המבוקש להוראות התמ"א יגדיל את הצפיפות ברוטו לנפש בערים המרכזיות, כגון תל אביב וירושלים, ל-30,000 נפשות לדונם במרכזי הערים, ומכאן בערך הכפלת כמות יחידות הדיור לדונם באזורים אלו (מ-16 ל-30 יח"ד לדונם).

מטבע הדברים, לשינוי תהיה השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן בישראל. למשל פרויקטים רבים אשר עד כה לא העסיקו יזמים או לא יצאו לפועל בשל היעדר כדאיות כלכלית, ייבחנו מחדש.

יש לקוות שהתיקון הצפוי לתמ"א 35 מהווה נקודת מפנה משמעותית, שתאפשר להתקרב ליעדים שקבעה ממשלת ישראל בשנת 2017, במסגרת התכנית האסטרטגית לדיור.