צעדים נוספים לקידום מיזמי פינוי בינוי

בתקופה האחרונה, ונוכח משבר מחירי הנדל"ן בארץ, חלו שינויי חקיקה מהותיים הקשורים למיזמי פינוי ובינוי. המחוקק הצהיר באופן ברור כי השינויים נעשו על מנת להגדיל את היצע הדירות, לחזק את היזמים ולעודד אותם לקחת תחת חסותם פרויקטים חדשים של פינוי ובינוי, אשר יביאו לצמיחת בנייה ולהטבה משמעותית לדיירים. פרויקטים של התחדשות עירונית חשובים במיוחד, כיוון שרובם נעשים באזורי הביקוש במרכז הארץ – אזורים בהם לא נותרו כמעט קרקעות פנויות המיועדות לבינוי. החוקים החדשים אמורים לטפל בכמה בעיות מרכזיות המעכבות הוצאה לפועל של פרויקטים מסוג זה.

דיירים סרבנים

אחד הגורמים המעכבים של מיזמי פינוי בינוי הוא "הדייר הסחטן". דייר סחטן הוא אותו דייר המסרב לחתום על החוזה ומעכב כך את הפרויקט כולו. כדי להתמודד עם תופעה זו נחקק חוק פינוי ובינוי (פיצויים) בשנת 2006. אולם, החוק לא הספיק כדי להסדיר מקרים כאלה, ותיקון נוסף נעשה ב-2018.

על פי חוק, דייר סרבן מוגדר כזה כאשר הוא מסרב סירוב בלתי סביר לעסקת הפינוי, או שהוא דורש פיצויים ודרישות שאינן סבירות ושונות משכניו לבניין. 

החוק לא קבע מה נחשב סירוב בלתי סביר, אלא רשימה של מקרים בהם הסירוב לא יחשב כסירוב בלתי סביר. סירוב נחשב סביר רק כאשר מתקיימים אחד מהתנאים הבאים:

• העסקה אינה כדאית כלכלית.
• לא הוצעו לאותו בעל דירה מגורים חלופיים לתקופת הבנייה.
• לא הוצעו לאותו בעל דירה בטוחות הולמות לביצוע העסקה.
• קיימות נסיבות אישיות ספציפיות של בעל הדירה שבגללן הוא מסרב, או שבעל הדירה\בן משפחה המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם מותאמים למוגבלותו.

במסגרת התיקון לחוק, בית המשפט הוסיף שורה של צעדים שניתן לנקוט כנגד אותו דייר – החל מהטלת אחריות נזיקית כלפי שאר בעלי הדירות המסכימים לעסקה, וכלה באישור ביצוע העסקה בשם בעל הדירה המסרב.

רוב מיוחס

בשלהי שנת 2021 נערך שינוי משמעותי נוסף בחוק על מנת לקדם את היכולת להתמודד עם דיירים מתנגדים. הפעם, השינוי התמקד בהגדרת הרוב המיוחס מבין בעלי הדירות – לאחר התיקון, רוב ייחשב כשני שליש (ולא כארבע חמישיות). כמו כן, הצמידות של אותו רוב ל"שלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף" בוטלה.

התיקון החדש כולל סעיף לפיו בעלי דירות שעשו עבירות בנייה לא יכללו במניין הדיירים הנדרש לצורך רוב. כמו כן, ע"פ התיקון, מעמדו של אדם שבבעלותו כמה דירות יחוזק, לצורך יצירת הרוב הנדרש. 

המשמעות הינה הקטנת הרוב הנדרש לצורך קידום תכנית פינוי בינוי בצורה משמעותית, באופן אשר מקל על הגשת תביעות כנגד דיירים סרבנים.

קידום פרויקטי פינוי־בינוי בשכונות צמודי קרקע

אחת ההצעות המעניינות בחוק ההסדרים רומזת על הרחבה עתידית-אופציונלית נוספת למגמה, . הצעה זו עוסקת בקידום פרויקטי פינוי־בינוי גם בשכונות של צמודי קרקע וגם במושבים במרכז הארץ. המשמעות לכך תהא, בין היתר, האפשרות להגיש תביעת סרבן לפי חוק־פינוי בינוי, גם על בעלים של צמודי קרקע – והכל על מנת לקדם בניה רוויה בדגש על ניצול אופטימלי של השטח הקיים.

***

משרד ברנע עומד לשרותכם בשאלות בנושא התחדשות עירונית ונושאים אחרים. 

***