רוכשים דירה בפרויקט תמ"א 38/1? התקנות החדשות קובעות פריסת תשלומים ייחודית עבורכם

לאחרונה פרסם משרד הבינוי והשיכון תזכיר חוק "טיוטת תקנות המכר".

עד היום, כאשר רוכש דירה חדשה מקבלן קיבל מהקבלן בטוחה לכספים ששילם בגינה מסוג של הערת אזהרה, הקונה נדרש לשלם את תשלומי התמורה עבור הדירה, בהתאם להתקדמות הבניה, על פי שיעור התשלום שנקבע לכל שלב בבניה בלוח התשלומים שבתקנות.

התיקון הצפוי קובע לראשונה, לוח תשלומים ספציפי לפרויקטים אשר במסגרתם מתווספות דירות חדשות לבניינים קיימים, לרבות על פי תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים, ורוכשיהן מקבלים בטוחה מסוג של הערת אזהרה.

בלוח התשלומים אשר הותאם לפרויקטים של תמ"א 38/1, ישנה התייחסות מיוחדת לשלבי הבניה של פרויקטים מעין אלו.

מדובר בצעד מתבקש מצד משרד הבינוי והשיכון, לאור העלייה בביקוש לפרוייקטים של התחדשות עירונית, יחד עם העובדה שבשנים האחרונות, פרוייקטים תמ"א 38/1 רבים כשלו במהלך ביצועם.  בפרויקטים רבים נטשו הקבלנים והשאירו את בעלי הדירות הקיימות ורוכשי הדירות החדשות מול שוקת שבורה, ועם הערת אזהרה בלבד.

כך לדוגמה, על פי לוח התשלומים המוצע עבור דירה חדשה (המחליף את לוח התשלומים שהיה עד כה), לאחר שלב הבניה הראשון, שהינו סיום יציקת רצפת המפלס התחתון של הבניין, על הרוכש לשלם עד 31% ממחיר הדירה, ולאחר שלב הבניה השני, שהינו סיום עבודות השלד של קומת הדירה הרלוונטית והקומות שתחתיה, על הרוכש לשלם עד 25% נוספים ממחיר הדירה.

לעומת זאת, לוח התשלומים הספציפי המוצע עבור תמ"א 38/1, קובע הפחתה משמעותית בתשלומים לקבלן בשלבי הבנייה הראשוניים, ובהתאם לכך, מגדיר, כי לאחר שלב הבניה הראשון, שהינו סיום חיזוק הקומה הראשונה בבניין, על הרוכש לשלם עד 13% ממחיר הדירה בלבד, ולאחר שלב הבניה השני, שהינו סיום חיזוק הבניין הקיים כולל הוספת מרחבים מוגנים בדירות, על הרוכש לשלם עד 13% נוספים ממחיר הדירה בלבד.

התקנות לא יחולו באופן רטרואקטיבי.

אנו ממליצים לכל לקוחותינו אשר עתידים לרכוש דירה במסגרת פרויקט של תמ"א 38/1, לדרוש מהיזם/קבלן בנוסף להערת אזהרה, גם פריסה של תשלומי התמורה בהתאם ללוח התשלומים הייעודי המופיע בתיקון לתקנות, על מנת להבטיח חשיפה פחותה לסיכונים הקיימים בפרויקטים מסוג זה.

יודגש, מדובר בפרוייקטים של חיזוק בניין קיים בלבד והוספת דירות עליו ולא פרוייקטים של הריסה ובניה (לפי תמ"א 38/2 למשל), אשר לגביהם יחול לוח התשלומים המוצע עבור בניה חדשה.