הרחבת הטבת מס רכישה לעולים חדשים הרוכשים דירה יחידה

עולים חדשים שיעלו לישראל וירכשו דירת מגורים יחידה יזכו להטבת מס רכישה מפליגה, שמביאה לתשלום מס רכישה נמוך משמעותית מהמס לפי ההטבה הקיימת כיום, וזאת לאחר שוועדת הכספים אישרה לאחרונה תיקון לתקנות מס רכישה בהקשר זה.

הטבות המס

לפני התיקון עולה חדש יכול לרכוש זכות במקרקעין, ולשלם מס רכישה לפי מדרגות של 0.5% עד שווי של 1,988,090 ש"ח (נכון  לשנת 2024), ועל יתרת שווי הזכות הנרכשת – 5%, וזאת ככל שרכש את הזכות בתקופה שבין שנה לפני כניסתו לישראל לראשונה ועד שבע שנים לאחר מכן.

ההטבה הנוכחית מוגבלת לרכישת זכות מסוגים מסוימים:

1. דירת מגורים או דירה המשמשת למגורים ולעסק כאחד, על מנת שתשמש למגורי העולה או למגוריו ועסקו כאחד.
2. בית עסק, לרבות משק חקלאי, שמשמש לעסק שהעולה או קרובו עובדים בו.
3. קרקע פנויה, בתנאים מסוימים, שתשמש לבניית דירה או להקמת עסק.

את ההטבה ניתן לקבל פעם אחת בחיים לגבי דירה ופעם אחת לגבי עסק. ההטבה מוקנת גם במקרה שבו רכשו את הזכות במשותף בני זוג שרק אחד מהם עולה.

מדוע תוקן התיקון?

טיוטת התקנות שאושרה על ידי ועדת הכספים נועדה לשפר את הטבת המס לעולים ובאמצעות כך לעודד עלייה. מהנתונים שהציגה רשות המיסים בפני ועדת הכספים, מתברר כי רק מיעוט קטן של עולים חדשים הרוכשים דירה יחידה עשה שימוש בהטבה הנוכחית, שכן תוצאת המס בשימוש במדרגות מס רכישה של דירה יחידה להן זכאי כל תושב ישראל שרוכש דירה יחידה, הייתה נמוכה יותר.

רשות המיסים הביאה לדוגמה מקרה בו עולה חדש, שמדובר בדירתו היחידה, רוכש דירה בשווי של כ-4 מיליון ש"ח. על פי מדרגות מס רכישה לדירה יחידה, ישלם אותו עולה מס רכישה בסך של כ-96 אלף ש"ח. אם ישתמש בהטבה הקיימת לעולה חדש, ישלם מס רכישה בשווי של כ-111 אלפי ש"ח.

תחולת התיקון

על פי התיקון שאושר, הטבת מס רכישה תינתן ברכישת שני סוגי זכויות בלבד – דירת מגורים ובית עסק. ההטבה ברכישת קרקע לצורך בניית דירה או בית עסק – בוטלה.

בנוסף, הטבת המס לרכישת עסק הופרדה מהטבת המס לרכישת דירה, ולגבי הראשונה נותר הסדר המס הישן.

התיקון המשמעותי הוא בהטבת מס רכישה לעולים חדשים הרוכשים דירת מגורים, שתהווה דירתם היחידה. עולים אלו ישלמו מס רכישה לפי המדרגות הבאות (נכון לשנת 2024): עד שווי של 1,978,745 ש"ח לא ישולם כלל מס (בדומה לכל ישראלי שרוכש דירה שהיא דירתו היחידה); מעל סכום זה ועד לסכום של כ-6 מיליון ש"ח ישולם מס רכישה בשיעור 0.5% בלבד, ומעל סכום זה יחולו המדרגות הרגילות שחלות ברכישת דירה יחידה.

כמו כן, ככל ששווי הדירה עולה על 20 מיליון שקלים חדשים, לא תחול הטבת המס לעולים כלל.

בהתאם לדוגמה שהבאנו לעיל, מס הרכישה לעולה הרוכש דירה יחידה בשווי 4 מש"ח לפי התיקון יהיה בסך כ-10,000 ש"ח בלבד – סכום נמוך משמעותית מהסכום שהיה משולם על ידי העולה לו היה משתמש בהטבת מס רכישה של דירה יחידה.

הפרטים הקטנים

בנוסח הקיים, לפני התיקון, הטבת מס הרכישה לדירת מגורים הוגבלה לדירת מגורים שנרכשה על מנת שתשמש למגורי העולה. בנוסח שאושר בוועדת הכספים הושמטו המילים "למגורי העולה", כך שלכאורה, עולה יכול לרכוש את הדירה ואז להשכיר אותה או לעזוב את הארץ, ולא יהיה בכך כדי לפגוע בקבלת ההטבה. במהלך הדיון בוועדת הכספים, ביקשה רשות המיסים להשיב את המילים שהושמטו, בטעות לטענתה. יו"ר הוועדה, חה"כ משה גפני, התנגד נחרצות, ובסיום הדיון הוחלט שעניין זה יידון בנפרד.

מתי ייכנסו התקנות לתוקף?

התקנות אמורות להיכנס לתוקף במהלך חודש אוגוסט 2024, והן יחולו על עולה חדש שרכש דירת מגורים לאחר כניסתן לתוקף. בנוסף, עולה שעלה לארץ לפני תחולת התקנות אך טרם רכש דירה לפני תחולתן, יוכל לבחור בין החלת הטבת המס החדשה לבין החלת הטבת המס הישנה. הטבת המס החדשה לא תחול על עולה חדש שרכש דירת מגורים לפני כניסתן של התקנות לתוקף.

***

למחלקת המסים בברנע ג'פה לנדה ניסיון רב בליווי וסיוע לעולים חדשים בסוגיות מס, לרבות בסוגיות מס רכישה ומיסי מקרקעין אחרים. עו"ד מאיה כרמי לוברטובסקי היא עורכת דין במחלקה, ומובילה את תחום מיסוי המקרקעין במשרד.