מחסן שהוסב למגורים לא ייחשב כדירה לעניין מס שבח מקרקעין

בהחלטה שניתנה לאחרונה על ידי ועדת ערר נקבע כי מחסן שהוסב למגורים לתקופה ארוכה לא יוכר כדירה לצורך חישוב מס שבח. הקביעה, שהתקבלה פה אחד, נתמכה בנימוקים שונים על ידי חברי הועדה.

הנכס הוגדר כמחסן על פי חוקי התכנון והבנייה, אולם בפועל הוסב למגורים. זאת תוך התקנת מתקנים מתאימים כגון שירותים, מטבח ומקלחת ואף סווג כ"מגורים" בעירייה לצורך תשלום ארנונה. בערר נדונה השאלה האם נכס זה הינו בבחינת "דירת מגורים" לצורך חישוב מס שבח.

יו"ר הועדה קבע כי הנכס לא עונה להגדרה "דירה", הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין. כמו כן הוא קבע, כי יש להגדיר נכס כ"דירה" רק אם השימוש בנכס למגורים מותר על פי דין. לפיכך, כל עוד לא שונה המצב התכנוני החוקי הנכס נותר בסיווגו כמחסן. עוד הבהיר יו"ר הועדה, כי השימוש הממושך בנכס כ"מגורים" אינו מכשיר את הנכס כ"דירה".

לעומתו חבר הועדה רו"ח צבי פרידמן קבע, כי יש לדחות את הערר לא רק בגין החריגה מן הדין אלא גם מן הטעם של תקנת הציבור. לדעתו יש לאמץ במקרה זה את הכלל "שלא יהא חוטא נשכר", דהיינו כי מפר החוק לא זכאי ליהנות מפירות הפרתו. לכן אין לראות בנכס זה כדירת מגורים, המזכה בהטבת מס.

גם חבר הועדה רו"ח מיכה לזר הגיע לאותה קביעה אך מטעם אחר. לדעתו יש לבחון כל מקרה לגופו. לזר הסתמך על הסכם המכר שנחתם בין בעל הנכס לקונה. הוא קבע, כי מאחר והסכם המכר הכיל הצהרה של הקונה לפיה ידוע לו כי על פי הנחיות העירייה עליו לבטל בנכס מתקנים המאפיינים דירת מגורים וכי לא תהיה לו כל טענה כלפי המוכר בכל הנוגע לייעודו של הנכס – אזי ברור כי הנכס לא נמכר כדירת מגורים אלא כמחסן. לכן המוכר אינו זכאי להקלה במס. 

להחלטה זו חשיבות רבה בכל הקשור להיבט המיסוי של עסקאות למכירת נכס שנעשה בו שימוש שונה מייעודו התכנוני. העובדה כי ההחלטה נומקה במספר טעמים שונים, מציגה כי היושבים בכס השיפוט מחזיקים בעמדה נוקשה, ונוטים לצמצם את החלתן של הטבות מס על מקרי קצה.