עלות פינוי פולשים מוערכת ב-13.5% משווי הקרקע

בפברואר 2020 רכשה חברה יזמית את המגרש המכונה כ"מתחם סומייל" בתל אביב, במסגרת הליך של פירוק שיתוף. חלק מהסכום תמורת המגרש שולם במזומן וחלקו בעסקאות קומבינציה עם בעלי זכויות במגרש. בעלי הזכויות היו חלוקים ביניהם בנוגע לאופן חלוקת התמורה.

במגרש עליו חלה התוכנית הראשית מצויים שני סוגי בעלי מקרקעין. האחד – בעלי מקרקעין שחלקתם פנוייה. השני – בעלי מקרקעין שעל חלקתם מצויים בתים המוחזקים על ידי כאלו הטוענים לזכויות בבתים אלו, כלומר, "פולשים". על מנת לקבל היתר בנייה נדרש לפנות את הפולשים מהקרקע.

בית משפט השלום

בית משפט השלום קבע, שהתמורה בין בעלי הקרקע תחולק בין בעלי הזכויות במגרש על פי תכנית מפורטת במסגרת תביעה לפירוק השיתוף במגרש. התמורה תחולק לפי מפתח זכויות שנקבע בטבלת הקצאה, מבלי להתחשב בקיומם של "פולשים" שיש לפנותם על מנת לקבל את היתר הבנייה.

על החלטה זו הוגשה בקשת ערעור. במסגרת הבקשה נטען כי לפי הערכת שמאי, עלות פינוי הפולשים שעל הקרקע שווה 13.5% משווי הזכויות במקרקעין. לפיכך, אילו המקרקעין היו פנויים במלואם אזיי התמורה שהייתה מתקבלת הייתה גבוהה יותר.

עוד הוסיפו, כי ככל ובעל זכויות שעל חלקתו מתגוררים "פולשים" היה מוכר בנפרד את חלקו, הרי שהרוכש היה מפחית את עלות הפינוי מהתמורה.
על כן, לא ייתכן שכלל הבעלים יישאו בעלות הפינוי מהסיבה שהמכירה התנהלה בהליך של פירוק שיתוף.

ההחלטה

בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור. המחוזי קבע כי לא מדובר במכירה של חלקות קרקע רגילות של שותפים, אלא בחלקות קרקע שחלק מן השותפים מעבירים עם "הכבדה" אינהרנטית כחלק מן התוכנית וכתנאי להיתר, וחלק מן השותפים מעבירים ללא "הכבדה" זו. על כן, התכנית יצרה מצב משפטי שלפיו ביצוע הפינויים הוא תנאי הכרחי לקבלת היתר במגרש.

ללא פינוי, ערכה הכלכלי של חלקה שאינה מפונה נמוך מזה של חלקה מפונה. מכאן שהצורך לפנות את חלקת המקור כדי לקבל היתר בנייה על הקרקע החדשה הוא חלק מהערך הכלכלי אותו יש להציב בחלוקת התמורה בין בעלי הקרקעות.

לפיכך נקבע כי התמורה שתתקבל במסגרת פירוק שיתוף המקרקעין באותו מקרה תיעשה בהתאם למאפייני היחידות, דהיינו לפי מדד שווי, ולא על בסיס מדד השטח בלבד.