הטבות מס משמעותיות לבעלי בניינים לשכירות לטווח ארוך

בעלי בניינים המיועדים להשכרה לטווח ארוך זכאים להטבות מס משמעותיות שניתנו כדי לעודד בניית בניינים הכוללים דירות מגורים שמיועדות להשכרה ממושכת.

בשנת 2021 נערך תיקון בפרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון בו נוצר מסלול הטבות מס חדש, ביחס לדירות להשכרה לטווח ארוך. לאחרונה פרסמה רשות המיסים שני חוזרים שעוסקים בנושא. חוזר 4/2025 – שעוסק במסלול הישן שקדם לתיקון, וחוזר 5/2025 שעוסק במסלול החדש.

תחולת המסלול החדש בהתאם לחוזר הרשות

• תקופת זמן קצובה – המסלול החדש חל על בניינים לשכירות מוסדית אשר תוגש לגביהם בקשה לאישור תכנית מאת הרשות לפיתוח להשקעות ולפיתוח התעשייה והכלכלה עד לתאריך 31.12.2031, בצירוף היתר בנייה ולפני שהבנייה הסתיימה.
• מהו בניין לשכירות מוסדית – מדובר בבניין שיש בו לפחות 6 דירות אם הוא נמצא באזור פריפריאלי או 10 דירות, אם הוא נמצא באזור שאינו פריפריאלי, אשר יושכרו לתקופה של לפחות 15 שנה מתוך 18 השנים שלאחר סיום הבנייה (“תקופת השכירות“).
• מי זכאי להטבות המס – באופן עקרוני, הטבות המס מוקנות למי שבונה את הבניין או למי שרוכש ממנו את הזכויות בבניין, בתנאים מסוימים שיפורטו בהמשך (“משכיר ממשיך“). בונה הבניין או המשכיר הממשיך יכולים להיות יחיד, חברה, אגודה שיתופית או שותפות.

הטבות המס

ההטבות העיקריות הן שיעורי מס מופחתים על הכנסה חייבת ממכירה והשכרה של דירות בבניין לשכירות מוסדית. שיעורי המס הולכים ופוחתים ככל שתקופת השכירות מתארכת ונעים בין מקסימום של 29% ליחיד ו-11% לחברה ועד למינימום של 24% ליחיד ו-5% לחברה.

הטבות נוספו הן פחת מואץ של 20% בשנה; מס מופחת בשיעור 20% על דיבידנד שמקורו בהכנסה חייבת שהופקה ממכירה או השכרה של דירות בבניין לשכירות מוסדית; הטבת מס רכישה בשיעור 0.5% למשכיר ממשיך בכפוף למגבלות מסוימות; וכן פטור ממע”מ בהשכרת הדירות ובמכירת דירות שהושכרו לפחות 5 שנים. קיימות מגבלות שונות ביחס לקיזוז המע”מ ששולם על הקרקע ועל רכיבים נוספים כגון עליות בנייה.

מכירת דירות

החוק מאפשר למכור את הדירות עוד לפני תום תקופת השכירות, ובלבד שחלפו 5 שנים לפחות מתוך 6 שנות ההשכרה הראשונות, הנספרות מתום הבנייה, וזאת במקרה שהמוכר הוא בונה הבניין. אם המוכר הוא שוכר ממשיך התקופה נספרת  ממועד הרכישה.

מגבלות ביחס לזהות השוכרים

השוכר חייב להיות יחיד ובני משפחתו ולא ניתן להשכיר לתאגידים, למעט חריגים שנקבעו בעקבות מלחמת חרבות ברזל ונוגעים לשיכון מתפנים וכדומה.

החלום ושברו: צניחה דרסטית בכמות הבקשות

לכאורה, המסלול החדש מעניק הטבות מס משמעותיות שנועדו לתמרץ יזמים להיכנס לשוק השכירות ארוכת הטווח ולהגדיל את מלאי הדירות להשכרה בשוק. אך בפועל, מספר הבקשות לאישור תכנית שהוגשו לרשות ההשקעות מאז התיקון לחוק שיצר את המסלול החדש ירד בצורה דרסטית. אחת הסיבות הבולטות לכך נעוצה בהארכת תקופת השכירות לפי המסלול החדש (15 שנים לעומת 5 שנים) לצד עליית הריבית במשק. גורמים אלו מרחיקים את היזמים מפרויקטים של שכירות מוסדית בשל היעדר כדאיות כלכלית.

ההבהרות שפרסמה רשות המיסים הן חשובות אך נראה שנדרש הרבה מעבר לכך על מנת להניע את היזמים לקחת על עצמם פרויקטים מסוג זה, כדי לממש את התכלית החשובה שעומדת בבסיס ההסדר החוקי – יצירת ודאות, בטחון כלכלי וסביבת מגורים נעימה ומאפשרת לאזרחים שאין ידם משגת לרכוש דירה.

***

עו”ד מאיה כרמי לוברטובסקי היא עורכת דין וראש מחלקת מיסוי נדל”ן במשרד.

מחלקת מיסוי נדל”ן במשרד מעניקה ייעוץ משפטי מקיף בתחום תכנוני מס וליווי של כלל הסוגיות המיסויות השונות העולות בקשר עם עסקאות מקרקעין. לרבות, עסקאות נדל”ן מורכבות מבחינת מיסוי, לרבות עסקאות התחדשות עירונית, עסקאות קומבינציה, עסקאות תמורות, עסקאות למכירת דירות מגורים עם זכויות בנייה, עסקאות של קבוצות רכישה, עסקאות של רשויות מקומיות, הפקעות, הסכמי חכירה, פירוק איגודי מקרקעין ועוד.