פיצוי על איחור במסירת דירה: כיצד לנסח תניות ויתור
על פי חוק המכר (דירות), רוכש דירה זכאי לפיצוי מהקבלן או היזם בשל איחור במסירת הנכס. הסעיף המעגן זכות זאת הוא הוראה קוגנטית, כלומר, הוראה שאי אפשר לבטל או לשנות במסגרת הסכם בין הצדדים. בהתאם – כל סעיף חוזי אשר פוטר מתשלום פיצוי בגין איחור במסירה, עלול להיחשב כחסר תוקף.
למרות זאת, במקרים רבים, יזמים או קבלנים דורשים מרוכשי דירות, כתנאי למסירת הדירה לבעלותם, לחתום על הסכמים הכוללים סעיפי ויתור על טענות של הפרת הסכם המכר ועל דרישה לפיצויים בשל איחור במסירה.
פערי כוחות בין קבלן לרוכש
מעמד מסירת הדירה הוא מעמד שבו פערי הכוחות בין הקבלן לרוכש ניכרים במיוחד. מצד אחד ניצב הקבלן, שרשאי להתנות את מסירת הדירה בתמורה לחתימה על פרוטוקול מסירה, שכולל רשימה מוסכמת של ליקויים וטענות אחרות. מן הצד השני ניצב הרוכש, שמחכה לקבלת המפתחות ותלוי בקבלן כדי להיכנס לדירתו. במצב כזה, הקבלן עשוי להתנות את המסירה בכך שהרוכש יוותר על טענות כאלה ואחרות, ובין היתר, על דרישה לפיצוי בגין מסירה מאוחרת. ברור כי תניה חוזית שכזו אינה “לטובת הקונה” משום היבט, והיא מצמצמת את זכויות הרוכשים, בניגוד ללשון ולמהות החוק.
כדי לאזן מעט את יחסי הכוחות, קבע בית המשפט בישראל, כאמור, כי הסכמים כאלה עשויים להיחשב כחסרי תוקף משפטי.
כתבי ויתור כביטוי לרצון שני הצדדים
למרות זאת, עשויים להיות מצבים בהם בתי המשפט יכבדו כתבי ויתור כאלה, אם ישתכנע כי הם מבטאים את רצון הרוכש והמוכר לפתור ויכוחים ביחס לשיעור הפיצוי בגין האיחור במסירה מבלי להגיע לבית המשפט. לבית המשפט עומדת תמיד הזכות לבטל סעיפים אלה, אולם אם בתי המשפט יתעלמו מהסכמים כאלה באופן גורף ועקרוני, לא תהיה לצדדים סיבה להגיע להבנות ולהעלותן להסכם, ולרוכש לא תהיה ברירה אלא להגיש תביעה, הכרוכה בעלויות ובהשקעת זמן, לפני שיוכל להיכנס למו"מ על גובה הפיצוי עם המוכר.
עידוד צדדים חלוקים להשיג הסדרים מוסכמים ללא צורך בהליך משפטי, יכול לחסוך עלויות עבור שני הצדדים ועבור הציבור, ולכן, חשוב לנסח הסכמים כאלה בצורה ברורה ומושכלת, על מנת שבית המשפט לא יפסול אותם.
כדי לוודא שההסדר המוסכם הוא הולם, ולא כולל ויתור על זכויות קוגנטיות של הרוכש לפי החוק, יש לקחת בחשבון מספר קריטריונים. בהתחשב בפערי הכוח בין הצדדים, האחריות להוכיח שמתקיימים קריטריונים אלו תוטל, בדרך כלל, על המוכר.
שלושת הקריטריונים המרכזיים
- האם ההסכם משקף הערכה סבירה של הסיכונים הקיימים במחלוקות בין הצדדים?
- האם הפשרה נמצאת בטווח ההגיוני בין עמדות הצדדים השונות?
- האם הרוכש היה מודע לזכויותיו, למשל, בסיוע ייצוג משפטי?
רצוי שהסכמים כאלה יבוצעו לאחר שהדירה כבר נמסרה, כך שהרוכש לא נמצא תחת לחץ לקבלת הדירה, והוא מודע למשך הזמן הכולל ולערך הכספי של האיחור ויכול לערוך הערכה מושכלת של הפשרה.
***
צוות ליטיגציית נדל"ן בברנע ג'פה לנדה ישמח לעמוד לשירותכם בשאלות הקשורות בחוק המכר – דירות, ובסוגיות נוספות.
עו"ד דפנה קליין היא שותפה במחלקת הליטיגציה בברנע ג'פה לנדה.