מקצועיות, שקיפות והגינות: התקנות החדשות של מתווכי הנדל”ן

בתחילת מרץ, נכנסו לתוקף תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), הקובעות לראשונה כללי אתיקה וחובות מקצועיות מחייבים החלים על כלל העוסקים בתיווך במקרקעין בישראל, ואשר מסדירות תחומים מרכזיים בעבודת המתווכים במקרקעין.

התקנות נועדו להבטיח שירותי תיווך מקצועיים, הוגנים ושקופים, תוך חיזוק ההגנה על הלקוחות, לצד העלאת מעמדם של המתווכים במקרקעין.

התקנת התקנות מבטאת את הצטרפותה של ישראל למדינות אחרות בהן הוגברה הרגולציה על מתווכי מקרקעין, ותואמת את המגמה הכללית בעולם בהקשר זה.

עיקרי התקנות כוללים:

1. הוראות בדבר אופן פרסום נכסים

התקנות מחייבות את המתווך לנהוג בהגינות ובשקיפות בפרסום נכסים, ובין היתר לא לפרסם נכס או לבצע פעולת תיווך לגבי נכס ללא הסכמת בעל הזכויות בנכס, ולא להציג נכס ביודעין כי הוא לא מיועד למכירה או להשכרה. כמו כן, המתווך מחוייב להציג את פרטיו (כולל מספר רישיונו) על כל פרסום מטעמו ולעדכן בדבר הנכסים שלא מיועדים עוד למכירה או להשכרה.

2. מסירת מידע ללקוח

במסגרת עסקת מקרקעין, המתווך מחויב להעביר ללקוח המתעניין “תיק נכס” לשם הגברת הגילוי הנאות על נכסים.

I. במסגרת התיק, על המתווך למסור מיוזמתו ללקוח מידע מהותי ביחס לנכס, ובכלל זה: (1) מידע רשמי בנוגע לבעלי הזכויות בנכס ואופן זיהויו של הנכס באמצעות מסמך רשמי;(2) שטח הנכס והמקור לקביעת השטח; (3) מספר חדרים, קיומם של מרפסות, חניות ומחסנים, ומיקומם, הקומה שבה ממוקם הנכס וקיומה של מעלית; (4) קיומו של מחזיק בנכס שאינו הבעלים, מועד יציאתו של המחזיק ומועד מסירת החזקה בנכס; (5) היות הקרקע לא זמינה לבניה (ככל שמדובר בעסקה למכירת זכות בקרקע); (6) היות הנכס דירה שאינה ראויה למגורים; (7) המחיר המבוקש בעד הנכס; (8) בעסקה של שכירות במקרקעין חלה חובה על המתווך למסור ללקוח מידע בדבר תשלומי החובה הנוספים (בקירוב), כגון תשלומי ארנונה, השתתפות בהוצאות הניהול והאחזקה של הרכוש המשותף (ועד בית), ועוד.

II. עוד במסגרת התיק, על המתווך להעביר ללקוח המתעניין את תשובות בעל הנכס לשאלון שעל המתווך לשלוח למילוי בעל הנכס, לפי הקריטריונים הבאים: (1) ליקויי רטיבות בנכס; (2) חריגות בנייה בנכס; (3) ליקויים מהותיים בתשתיות הנכס, לרבות מים, חשמל, ביוב וגז; (4) מידע רשמי ממחלקת ההנדסה ברשות המקומית בנוגע לסטטוס “בניין מסוכן”; (5) תביעות הנוגעות לנכס או לזכויות בו, ובכלל זה הליכים פליליים הנוגעים לבניית הנכס או לשימוש בו והליכים משפטיים; (6) חוות דעת מקצועיות הנוגעות לנושאים מהותיים באשר לנכס, למעט חוות דעת שמאיות; (7) צורך בהחזקה מיוחדת או בשימוש בדרך מיוחדת כדי למנוע פגיעה למשתמש בו או לאדם אחר או לנכס תוך שימוש רגיל או טיפול רגיל של הנכס; (8) ליקוים אחרים בנכס; (9) מטרדי רעש, ריח, קרינה, או מטרדים אחרים הפוגעים באיכות החיים בנכס.

III. בנוסף, כאשר מתווך בוחר למסור מידע תכנוני, עליו למסור אותו יחד עם ציון הפרסום הרשמי עליו הוא מסתמך.

3. זכויות הלקוח מול המתווך בעסקת תיווך וגילוי נאות של פרטי עסקת התיווך

בפגישה הראשונה עם הלקוח, המתווך מחוייב להציג עצמו כמתווך במקרקעין, וכן להציג את רישיון התיווך ככל שהלקוח דורש. במעמד זה, מחוייב המתווך להסביר ללקוח הפוטנציאלי את מהות עסקת התיווך בשפה פשוטה שתהיה לו מובנת, ובכלל זה, המתווך מחוייב להסביר על כל תשלום או טובת הנאה שהמתווך מקבל מגורמים אחרים בקשר לעסקה, במטרה לאפשר ללקוח הפוטנציאלי את מלוא המידע על האינטרסים של המתווך.

כמו כן, אם המתווך מייצג יותר מצד אחד לעסקה, עליו ליידע בכך את כל לקוחותיו בעסקה , לקבל הסכמה בכתב מכל לקוח בנפרד ביחס לכך, וכן לתעד בכתב את ההצעות שהעביר לצדדים.

בנוסף, המתווך אינו רשאי להתנות את שירותי התווך שלו בקניית שירות אחר ממנו או מאדם אחר וכן אינו רשאי לגבות כסף שאינו דמי תיווך, לרבות מקדמה, דמי רצינות או תשלום דמי תיווך בגין חידוש חוזה או מימוש אופציה בחוזה.

4. הגנת פרטיות הלקוח

המתווך נדרש להסכמה מפורשת של הלקוח כדי לעשות שימוש במידע שהתקבל ממנו או מאדם אחר ביחס לנכס מסוים. כמו כן, המתווך מחויב שלא לעשות שימוש בפרטים של אדם שהתעניין בנכס מסוים לצורך הצעת נכסים אחרים, אלא אם כן הוא הודיע לאותו אדם כי פרטי ההתקשרות ישמשו לכך וכי זכותו לסרב לכך. בכל מקרה, יהיה רשאי אותו אדם לסרב בכל עת לקבל הצעות בקשר עם עסקאות מקרקעין אחרות.

5. איסור פעולות שמאיות

מתווך במקרקעין שאינו שמאי מקרקעין לא יעסוק בשומת מקרקעין (איסור על הערכת שווי הנכס). מתווך במקרקעין שהוא גם שמאי מקרקעין לא יערוך שומות ביחס לנכסים שהוא פועל או פעל לגביהם כמתווך, ולא יעסוק בתיווך נכסים שהוא ערך לגביהם שומה, אלא אם חלפו שלוש (3) שנים בין עריכת השומה לבין פעולות התיווך.

6. איסור פעולות משפטיות

מתווך לא יערוך או ימסור למי מהצדדים מסמך הצעה להסכם או זיכרון דברים לעסקה במקרקעין. בנוסף, מתווך שהוא גם עורך דין לא יבצע פעולות משפטיות לגבי נכס שהוא פועל או פעל לגביו כמתווך, ולא יעסוק בתיווך מקרקעין לגבי נכס שהוא ביצע לגביו פעולות משפטיות כאמור, אלא אם חלפו שלוש (3) שנים בין ביצוע הפעולות האמורות לבין העיסוק בתיווך.

7. חובות נוספות

חובה על המתווך למסור ללקוח העתק מכל מסמך שחתם עליו וחובה על המתווך לשמור העתק של כל מסמך הנוגע לעסקת תיווך למשך שבע שנים (7) מיום חתימתם.

שאילתות לרשם המתווכים בקשר עם התקנות החדשות

במסגרת הטמעת כללי האתיקה החדשים, רשם המתווכים בשיתוף הוועדה המייעצת יאפשר הגשת פניות ושאילתות הנוגעות להתנהגות והתנהלות בעלי רישיון תיווך במילוי תפקידם המקצועי.

הליכי משמעת

בהתאם להוראות חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996 (“החוק“) לקוח רשאי להגיש לרשם המתווכים במשרד המשפטים תלונה נגד המתווך במקרים שבהם המתווך הפר את אחת מהחובות המוטלות עליו בחוק ובתקנות. תובע מוסמך במשרד המשפטים ייבחן את התלונה ויחליט האם יש מקום להגיש קובלנה משמעתית נגד המתווך לוועדת המשמעת במשרד המשפטים.

אם מצאה הוועדה כי המתווך עבר עבירת משמעת, רשאית היא לנקוט נגדו באחד או יותר מהאמצעים הבאים: התראה, נזיפה, קנס, התליית רישיון לתקופה קצובה (ועד לשלוש שנים), וביטול רישיון. כמו כן, רשאית הוועדה להורות למתווך לשלם את ההוצאות שנגרמו למדינה או למתלונן בעקבות ניהול הבירור המשמעתי.

***

עו”ד שחר פולר אציל, שותפה במחלקת הליטיגציה במשרדנו, עומדת לרשותכם בנושא זה.