היטל השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי, יחושב אך ורק ביחס לבעלי הדירות (דירה ישנה לעומת דירה חדשה) ולא ביחס ליזם

החלטה תקדימית של ועדת הערר לתכנון ובנייה פיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב קבעה כי חישוב היטל השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי יבוצע באמצעות כימות התועלת שתוכנית הפינוי בינוי מקנה לבעלי הדירות הישנות בלבד (דירה חדשה מול דירה ישנה). יש להתעלם מהדירות העודפות שמקבל היזם ומכל תמורה אחרת שמקבל היזם ולא מקבלים בעלי הדירות הישנות.

היטל השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי, יחושב אך ורק ביחס לבעלי הדירות

(דירה ישנה לעומת דירה חדשה) ולא ביחס ליזם.

ועדת הערר, דנה בשאלה, כיצד יש לחשב את ההשבחה בפרויקטים של פינוי בינוי. כיצד חוק התכנון והבניה מורה לבחון את "עליית ערכם של מקרקעין" בפרויקטים של פינוי בינוי.

לטענת הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, יש לשום את שווי המקרקעין בהתאם לחוק. יש לשום את ההשבחה כפער בין מלוא הזכויות במצב קודם ובמצב חדש, ובהתאם להוראות התוכניות החלות בשני מצבי התכנון. לטענת החברה היזמית, אומדן ההשבחה אמור להיות מחושב על ידי בדיקת רווחיות הפרויקט על פי תקן 21.

הוועדה קבעה כי בחינת ההשבחה תעשה על פי התמורה אותה מקבל בעל הדירה הישנה בפרויקט שהוא ורק הוא "בעלים של המקרקעין", והתמורה שהוא מקבל היא המשקפת נכונה את עליית ערכם של המקרקעין עקב אישור התוכנית. בחישוב היטל ההשבחה אין לקחת בחשבון את הדירות העודפות של היזם. דהיינו התמורה שמקבל היזם בפרויקט. זאת מכיוון שהיא מהווה שווה ערך לשירותי הבנייה שהוא מספק לבעלי המקרקעין ובתוספת רווח יזמי סביר שלו הוא ראוי בשל ההשקעות שביצע לצורך הוצאת התוכנית אל הפועל.

וועדת הערר הסבירה כי החובה לשלם היטל השבחה על פי סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, חלה על "בעלים" של המקרקעין וכי קביעה זו מבטאת את התפיסה כי בעל הזכויות העיקרי בקרקע הנהנה מן ההשבחה צריך להתחלק בהתעשרות שלו עם הציבור. הבעלים הם אשר נהנים מהתוכנית שכן הם מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר בתוספת חנייה ומחסן. לגביי היזם בפרויקטים של פינוי בינוי, וועדת הערר רואה בו כקבלן להוצאת התוכנית לפועל וההנאה שלו מתפרשת כהנאה שיש לכל בעל מקצוע שזוכה במכרז לניתנת שירותי בנייה. וועדת הערר קובעת כי דירות התמורה המוענקות ליזם הן נקודות האיזון של הפרויקט, כלומר חלק מהעלויות של הוצאת הפרויקט לפועל.

משמעות ההחלטה היא כי יש לבחון את היטל ההשבחה בפרויקטי פינוי בינוי אך ורק ביחס לבעלי הדירות במצב קודם ולא ביחס ליזם. ההשבחה של בעלי הדירות תיבחן בכפוף לזכאות לפטור בהתאם לסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה- ככל ובעלי הדירות יגורו בדירה 4 שנים מיום אישורה של התוכנית או מגמר בנייתה לפי המאוחר, יקבלו פטור מהיטל ההשבחה.