חוק השכירות החדש – כל מה שחשוב לדעת

בחודש יולי 2017 אושר חוק שכירות הוגנת, אותו יזמו ח"כ סתיו שפיר וח"כ רועי פולקמן. מטרתו העיקרית של החוק החדש היא להסדיר את מערכת היחסים בין שוכר ומשכיר ולהגדיר מהי דירה ראויה למגורים.

מי? מה? מתי?

החוק החדש אינו חל על כל חוזי השכירות ונקבע כי לא יחול על דירות שהיחסים החוזיים בין המשכיר לשוכר שונים מהיחסים החוזיים הרגילים בהסכם שכירות למגורים, כגון:

1. דירת נופש;
2. דירה במעונות סטודנטים;
3. דיור מוגן;
4. דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה;
5. דירת יוקרה אשר דמי השכירות החודשיים עולים 20,000 ש"ח;
6. דירה המושכרת לקרוב משפחה (בן זוג, אח, אחות, הורה);
7. שכירות לתקופות קצרות (3 חודשים ומטה) ולתקופות ארוכות (10 שנים ומעלה).

החוק החדש ייכנס לתוקפו ביום 17/09/2017. בשונה ממה שהיה נהוג בחוק השכירות והשאילה, הוראות החוק החדש הינן קוגנטיות ולא ניתן להתנות עליהן, אלא אם ההתניה נעשית לטובת השוכר. 

הגבלת ערבויות?

אם בעבר המשכיר יכול היה לגבות מהשוכר ערבויות לפי רצונו, החוק החדש בא להיטיב עם השוכר ולהגביל את  המשכיר באופן שיוכל לגבות ערבות מראש רק עד לסך השווה לשליש מדמי השכירות לכל התקופה ובכל מקרה לא יותר מפי שלושה מדמי השכירות החודשיים.

בנוסף למגבלת הסכום, קובע החוק החדש תנאים ברורים למימוש הערבויות על ידי המשכיר. על פי הוראות החוק החדש, המשכיר יוכל לממש את הערבויות במקרים הבאים בלבד:

(א) אי תשלום דמי השכירות במועד;

(ב) אי תשלום תשלומים נוספים שבהם חב השוכר (חשמל, מים, גז, ארנונה וכו');

(ג) אי תיקון ליקויים בנכס שנגרמו בשל התנהלות השוכר;

(ד) אי פינוי המושכר במועד הקבוע בהסכם.

מהו נכס ראוי למגורים?

חוק השכירות החדש מגדיר מהו נכס ראוי למגורים ובכך קובע בעצם אילו נכסים ניתנים להשכרה. לפי החוק החדש, הנכס המושכר חייב לכלול תנאי מחייה נאותים, לרבות חיבור למערכת חשמל, מים, מערכת ניקוז, פתחי אוורור, תאורה תקינה וכן דלת ראשית אשר ניתנת לנעילה.

במצב שהשוכר מגלה כי הנכס אינו ראוי למגורים מהסיבות לעיל, הוא יוכל לבטל את ההסכם בכל עת.

מי מתקן מה?

אם בעבר רשאי היה המשכיר להתנות ביצוע תיקונים או להתעכב בתיקון ליקויים מסוימים, הכל על פי שיקול דעתו המוחלט, החוק החדש בא לעשות סדר בנושא ומגדיר פרקי זמן ברורים לביצוע התיקונים:

תיקון רגיל: על המשכיר חלה החובה לשלם או לחילופין לתקן בתוך 30 ימים פגמים שנגרמו בשל שימוש סביר וזאת מרגע קבלת דרישה על ידי השוכר.

תיקון דחוף :תיקון שאינו מאפשר שימוש בנכס למטרת מגורים באופן סביר, כגון: רטיבות, עובש וכדומה, על המשכיר לשלם או לחילופין לתקן בתוך 3 ימים מיום דרישת השוכר.

במידה ולא יבוצע תיקון במסגרת הזמן הקבועה בחוק החדש, רשאי השוכר לבצע את התיקון בעצמו או באמצעות בעל מקצוע אחר. עלות התיקון תקוזז משכר הדירה בהתאם.

מי משלם מה?

החוק החדש הותיר על כנו את חובת ביצוע תשלומים שוטפים (תשלום לוועד בית, חשמל, ארנונה, מים וגז) על ידי השוכר. תשלומים אשר קשורים להשבחת הנכס יחולו על המשכיר.

עם זאת, ישנו חידוש בכל הקשור לשכר הטרחה של מתווך. במידה והמשכיר שכר את שירותיו של מתווך, דמי התיווך בעסקה ישולמו במלואם על ידו ולא יהיה ניתן לגלגל את התשלום לכתפי השוכר.

מה עושים עכשיו?

מטרת החוק החדש, הינה לעשות סדר בשוק השכירות ולעגן את זכויות השוכרים על פי הדין. תמו הימים בהם בעל נכס יכול לעשות כמעט כל העולה על רוחו. לכן, על כל בעל נכס להיערך לקראת כניסתו של החוק החדש ולשנות את ההוראות הסכם השכירות באופן שיתאם את החוק החדש ולא יחשוף אותו להפרת הסכם פוטנציאלית.