חסם נוסף בהוצאתם לפועל של פרויקטי תמ"א 38

חוק המקרקעין קובע, כי לצורך הוצאתה אל הפועל של תכנית תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה נדרש רוב של 80%. באופן תקדימי, אישרה ועדת הערר המחוזית בתל אביב את קביעת הועדה המקומית לתכנון ובנייה לפיה במקרה בו נדרשת תב"ע חדשה' המעניקה זכויות רבות יותר מאלה הקבועות בכללי התמ"א, נדרשת הסכמת כל הדיירים.

הערר הוגש נגד החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבנייה בני ברק. הוועדה דחתה ביצוע תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה תוך קבלת עמדתה של דיירת שהתנגדה לפרויקט. הדיירת טענה, כי פרויקט ההריסה והבניה מתוכנן במסגרת קידום תב"ע חדשה. כיוון שתכנית זו עתידה להעניק זכויות רבות יותר מהזכויות הקבועות בכללי התמ"א, נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות. זאת להבדיל מהרוב הדרוש לפי חוק החיזוק. 

ההחלטה

ההחלטה נתמכה בהסבר לפיו לבעלי זכויות בבית משותף אין אפשרות לקדם תכנית שמטרתה, בין היתר, לבצע שינויים בדירה שבעליה של אותה דירה לא הסכים לשינוי. החלטה זו של הועדה מבוססת על תקנות התכנון והבניה' שנועדו להסדיר את קידום התכניות בבית משותף. תקנות אלה קובעות, כי תב"ע הכוללת שינוי ברכוש משותף שמוצמד לדירה מסוימת, מחייבת קבלת הסכמתו של בעל הדירה לתב"ע. מתקנות אלה ועדת הערר הקישה כי אם קיים כלל כזה, העוסק ברכוש המוצמד לדירות, קל וחומר שיש להחילו גם על הדירות גופן, ולא לאפשר הריסתן, אלא בהסכמת בעל הדירה. החלטה זו של ועדת הערר מחריגה מקרים בהם מקודמת תכנית פינוי בינוי.

חשוב לציין, כי ניתן להוציא היתר בנייה לפי תמ"א 38 ללא הגשת תב"ע חדשה. לכן, החלטת ועדת הערר שלעיל אינה משפיעה על מקרים כאלה, ובעניין זה יחול חוק החיזוק הקובע רוב דרוש של 80%.

ובכל זאת, הוצאתם אל הפועל של פרויקטי התחדשות עירונית שהינם במסלול של קידום תב"ע חדשה נפוצה מאד. זאת היות והתכנית מאפשרת ליזמים לזכות בזכויות בנייה נוספות מעבר לזכויות שמקנה תמ"א 38. כך השקעתם נהפכת לכדאית יותר.

בשלב זה, נראה כי נסתם הגולל על אפשרות אטרקטיבית זאת, אלא אם כן יעתרו המתנגדים לבית משפט לעניינים מנהליים ותתקבל החלטה הסותרת את החלטה זו.

***

מחלקת הנדל"ן של משרדנו עומדת לרשותכם בכל שאלה הנוגעת לפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי. לפרטים נוספים, הקליקו כאן